Einliegerwohnung: Baugenehmigung und Nutzungsänderung
Eine Einliegerwohnung ist eine eigenständige Wohnung. Wird sie neu gebaut oder entsteht sie durch Umbau (z. B. im Keller oder Dachgeschoss), ist das in aller Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung – auch wenn von außen nichts gebaut wird.
Typische Prüfpunkte sind Stellplätze, Brandschutz (zweiter Rettungsweg), Belichtung und Raumhöhe sowie der Bebauungsplan (zulässige Zahl der Wohnungen).
Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei
Auch ohne Baugenehmigung müssen Sie alle anderen Vorschriften einhalten. Die Bauaufsicht kann den Rückbau anordnen, wenn etwas davon verletzt ist:
- Bebauungsplan: Er kann Nebengebäude, Baugrenzen, Höhen oder Materialien einschränken – auch für verfahrensfreie Vorhaben. Den Plan erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde, oft online.
- Abstandsflächen und Grenzbebauung: Wie nah und wie lang Sie an der Grundstücksgrenze bauen dürfen, regelt die Landesbauordnung.
- Denkmalschutz und Ortssatzungen: In Denkmalbereichen oder Gebieten mit Gestaltungssatzung ist oft eine eigene Erlaubnis nötig.
- Nachbarrecht: Die Nachbarrechtsgesetze der Länder gelten zusätzlich zum Baurecht.
Ablauf und Kosten
Sie brauchen eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt:in oder Bauingenieur:in), die die Bauvorlagen erstellt und einreicht. Die Genehmigungsgebühr richtet sich nach der Gebührenordnung Ihres Landes und meist nach den Baukosten; die Bauaufsicht nennt Ihnen vorab eine verbindliche Zahl.
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Einliegerwohnung im Keller eine Genehmigung?
In aller Regel ja, weil aus einem Nebenraum ein Aufenthaltsraum bzw. eine eigene Wohnung wird. Prüfen Sie vorher Belichtung, Raumhöhe und Rettungswege.
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Rechtsstand geprüft am 09.10.2026. Keine Rechtsberatung.